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Fort de son expérience du marché immobilier parisien, Actibail vous délivre aujourd’hui de précieux conseils pour réussir la mise en location de votre appartement meublé. Quels sont les meubles obligatoires ? Les erreurs à éviter ? Comment bien se préparer aux visites ? Quelle fiscalité ? Actibail vous dit tout.

Les meubles obligatoires dans une location meublée

Depuis un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981), la liste des meubles indispensables pour la mise en place d’une location meublée est désormais officielle. Celle-ci doit permettre au locataire de « dormir, manger et vivre dans le logement » sans avoir à apporter d’équipements supplémentaires. Chacune des pièces de l’appartement doit être équipée en fonction de sa nature : la literie dans les chambres, l’électroménager, les ustensiles et la vaisselle dans la cuisine, etc.

Voici ce que doit comporter au minimum votre appartement pour pouvoir le louer en tant que « meublé » :

  • une table et des chaises
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • des rideaux ou des volets dans la ou les chambres
  • la literie
  • une plaque de cuisson
  • un four ou un four à micro-ondes
  • un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur ou un compartiment congélation
  • la vaisselle nécessaire à la prise d’un repas
  • le matériel d’entretien ménager adapté au logement et à ses caractéristiques

Le bail en location meublée : durée, préavis et loyer

Voici les principaux éléments à connaitre lors de la signature d’un bail en location meublée :

La durée de la location

En location meublée, la durée du bail est de un an, renouvelable par période d’un an.

La durée du préavis

Que le congé soit signifié par le bailleur ou le locataire, il doit être adressé par lettre recommandée AR, par huissier ou remis en main propre. Le délai de préavis est décompté à partir du jour de réception du congé.

Si c’est le bailleur qui souhaite donner congé, il ne peut le faire qu’à la date anniversaire du bail et doit respecter un délai de préavis de trois mois. Sa décision doit également être motivée par la reprise du logement pour lui-même ou un proche, par la vente du logement ou par un motif légitime et sérieux.   

Si c’est le locataire qui souhaite quitter le logement, il peut le faire à tout moment à condition de respecter un préavis d’un mois. Il n’est pas non plus tenu de motiver son départ.

Le montant du loyer

Si votre appartement se situe à Paris, vous devez depuis le 1er août 2015 fixer un loyer respectant les règles relatives au loyer de référence publié chaque année par la préfecture de police. Celui-ci est établi chaque année en fonction du quartier dans lequel l’appartement se situe et des caractéristiques du logement et de l’immeuble. Un complément de loyer est possible si le bien présente une ou des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue,…). Vous pouvez retrouver le seuil à ne pas dépasser sur cette carte interactive

Lors d’une relocation, si votre logement est situé en zone tendue, vous devez également respecter la mesure d’encadrement de l’évolution des loyers. Le montant du loyer ne peut être réévalué que dans les limites de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. 

En revanche, si c’est la première fois que vous louez votre appartement ou que celui-ci n’a pas été loué lors des 18 derniers mois, vous n’êtes pas concerné par cette mesure mais devez tout de même respecter les règles relatives aux loyers de référence et à un éventuel complément de loyer.

Les charges et le dépôt de garantie

En location meublée, le bailleur peut décider du montant des charges à payer par le locataire en optant soit pour le régime forfaitaire soit pour le régime réel. Dans le cas de charges forfaitaires, le forfait peut être indexé chaque année. Dans le cas de charges réelles, le locataire verse chaque mois une provision pour charges qui doit être régularisée par le propriétaire une fois par an, en fonction des charges réelles issues des comptes de la copropriété.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, celui-ci est plafonné par la loi Alur à deux mois de loyer hors charges

L’établissement de l’inventaire

Lors de la signature du bail en location meublée et de la remise des clés au locataire, il est indispensable de réaliser en plus de l’état des lieux, un inventaire. Il s’agit d’établir la liste complète des équipements qui composent l’appartement : le mobilier, la vaisselle, les éléments de décoration, etc. Pour chaque élément, il est également primordial d’indiquer l’état de celui-ci.

Ainsi, lors de l’état des lieux de sortie du locataire, il sera possible de réaliser le même inventaire et de rapprocher les deux. S’il manque certains équipements ou si certains d’entres eux sont dégradés, le bailleur pourra retenir un montant adapté sur la caution du locataire.

De plus, cet inventaire est indispensable pour justifier de la qualification du logement en location meublée. Il fait office de preuve en cas de contestation.

La fiscalité appliquée à la location meublée

En optant pour la location meublée, vous devenez automatiquement loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut vous permet de déclarer vos revenus issus de la location dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux possibilités s’offrent alors à vous :

Le régime forfaitaire

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 32 900 euros par an, votre régime d’imposition par défaut est forfaitaire sauf si vous décidez d’opter pour le régime réel. Dans le cadre du régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% et serez imposé sur la moitié de vos recettes. Cependant, si vos charges déductibles sont supérieures à 50% de vos recettes, il peut alors être plus intéressant d’opter pour le régime réel.

Le régime réel

Ce régime est appliqué automatiquement au-delà de 32 900 euros de recettes par an. Il peut aussi être choisi sur option en dessous de ce montant. Il vous faut alors tenir une comptabilité précise et déduire le montant réel de vos charges des loyers que vous allez déclarer. Voici les charges déductibles :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • l’amortissement des locaux ;
  • l’amortissement des travaux réalisés dans l’appartement ;
  • l’amortissement du mobilier ;
  • la taxe foncière ;
  • les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
  • les travaux réalisés dans la copropriété ;
  • les dépenses d’entretien et de réparation ;
  • les honoraires de gestion ;
  • les primes d’assurance ;
  • les frais d’établissement (droits d’enregistrement et frais de notaire) ;

La méthode Actibail pour une location meublée réussie

Spécialiste de la gestion locative pour propriétaires expatriés, Actibail a élaboré un processus permettant de louer rapidement et au meilleur prix les appartements de ses clients.

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