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Longtemps très critiquée par les professionnels de l’immobilier, la loi Alur a désormais deux ans d’existence. Et si tous les décrets n’ont pas encore été adoptés, il est intéressant de faire le point sur les mesures déjà en application et celles qui restent à l’être.

Même si nul n’est censé ignoré la loi, il faut reconnaitre qu’il est difficile d’être propriétaire bailleur et de suivre les évolutions législatives au jour le jour. La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, a ajouté à la confusion. Tous les décrets n’ont pas encore été votés et la loi Macron, adopté le 6 août 2015, a déjà modifié certains textes. Voici donc un récapitulatif des mesures prises et à venir que les propriétaires bailleurs doivent connaitre.

Les mesures déjà adoptées

1. Le plafonnement des loyers parisiens

Mesure phare de la loi Alur, les plafonds de loyer sont applicables à Paris depuis le 1er août 2015. Les quartiers intra-muros de la capitale ont été divisés en 14 secteurs géographiques par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et un loyer médian au mètre carré a été calculé pour chacun d’entre eux en fonction de l’époque de construction et du nombre de pièces. Pour pouvoir fixer un loyer supérieur à 20% de ce loyer médian, il faut que votre bien présente des caractéristiques particulières telles qu’une superficie supérieure à ce qu’indique la Loi de Mobilisation pour Le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (MLLE), une terrasse, une vue exceptionnelle ou encore un jardin. Sachez également que le loyer médian est majoré de 10% pour les locations meublés

Pour connaitre le loyer médian de votre appartement, rendez-vous sur le site www.referidf.com.

Vous êtes autorisé à augmenter le loyer de votre appartement parisien dans 3 situations (dans la limite du loyer de référence majoré) :

  • entre deux locataires, si le loyer est en dessous du loyer de référence minoré (c’est à dire 30% en dessous du loyer médian), vous êtes autorisé à augmenter celui-ci de la moitié de la différence entre le dernier loyer payé et le montant du loyer médian.
  • si votre appartement est vide depuis plus de 18 mois.
  • si vous avez effectué des travaux dans les 6 derniers mois et que ces travaux vous ont coûté au moins autant que la somme des loyers perçus lors de la dernière année.   

Notez que cette mesure d’encadrement des loyers devait au départ être appliquée à 27 autres agglomérations en France. Ce ne sera visiblement finalement pas la cas même si Lille et Grenoble espèrent toujours mettre en place cette mesure.

2. Loyers encadrés à la relocation en zones tendues

C’était déjà le cas pour les locations vides mais ça l’est désormais aussi pour les locations meublées : depuis le 1er août 2014, en zone tendue, il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locataires sauf indexation à l’Indice de Référence des Loyers.   

3. Rétroactivité terminée pour l’indexation du loyer

La loi Alur n’autorise plus les bailleurs retardataires à demander aux locataires un rattrapage rétroactif lors de l’indexation du loyer à l’IRL. La révision prend effet au moment de sa demande. De plus, l’indexation au loyer n’est possible que sur la dernière année de contrat. Si le propriétaire n’a pas suivi l’IRL chaque année, il ne peut pas calculer le nouveau loyer en fonction de l’évolution de l’IRL sur deux ou trois ans mais seulement sur la dernière année.

4. La liste des pièces justificatifs à demander au locataire et à son garant

Depuis le 8 novembre 2015, la loi prévoit une liste stricte de documents que le bailleur est en droit de demander au candidat locataire et à son garant. Aucun autre document ne peut être exigé. Ces documents sont regroupés dans trois catégories :

  • un justificatif d’identité (carte d’identité, permis de conduire, passeport, titre de séjour);
  • un justificatif de domicile (les trois dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent bailleur);
  • un ou plusieurs justificatifs d’activité et de ressources;

Pour en savoir plus et connaitre la liste complète des documents que vous êtes en droit d’exiger, relisez notre articles Quelles pièces justificatives demander au locataire et au garant ?

5. Les mentions obligatoires des contrats de location

Depuis le 1er août 2015, les bailleurs doivent obligatoirement inclure dans le bail une liste de mentions obligatoires. Ces dernières ont été publiés par décret et une annexe décrivant les droits et les obligations du locataire et du propriétaire doit y être ajoutée.

6. Locations meublés : la liste des équipements obligatoires

La loi Alur a également permis de clarifier les équipements qui doivent être présents dans une location meublée. La liste est applicable depuis le 1er septembre 2015 et comporte :

  • literie comprenant couette ou couverture
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
  • plaques de cuisson
  • four ou four à micro-ondes
  • réfrigérateur et congélateur (au minimum un compartiment congélation)
  • vaisselle pour la prise d’un repas
  • ustensiles de cuisine
  • table et chaises
  • étagères de rangement
  • luminaires
  • matériel d’entretien ménager

Enfin, sachez que toutes les pièces du logement doivent être équipées du mobilier adéquat.

7. Donner congé à son locataire pour reprise

Depuis le 8 août 2015, la loi Alur encadre le motif de congé pour reprise en location nue comme en meublée. Le propriétaire peut décider de mettre fin au bail de location pour habiter le logement en tant que résidence principale. Cependant il doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise et le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son partenaire.

Pour plus d’information sur les règles à suivre pour donner congé à son locataire, relisez notre article Quel délai de préavis pour résilier un bail ?

8. Délai de préavis en zone tendue

Là encore notre précédent article Quel délai de préavis pour résilier un bail ? vous donnera toutes les informations en détails. Mais sachez que la loi Alur rend automatique le délai de préavis réduit des locataires pour toutes les locations en zone tendue (un mois au lieu de trois).

Les zones tendues sont répertoriées dans le décret n°2013-392.

9. Des modèles d’état des lieux

Depuis le 1er juin 2016, l’état des lieux doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires lors de l’entrée d’un nouveau locataire dans le logement. Celles-ci sont prévues par décret. Une grille de vétusté doit être ajoutée afin que locataires et bailleurs s’accordent plus facilement sur le montant à déduire du dépôt de garantie en cas de dégradation.

Prochaine mesure prévue par le loi Alur

Un diagnostic électricité et gaz

Un décret d’application doit dans les années à venir définir les modalités d’un diagnostic pour les installations électriques et gaz à l’intérieur du logement. Celui-ci visera à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et devra être ajouté au contrat de location.

Finalement, l’essentiel des mesures inscrites dans la loi Alur visent à renforcer la transparence et à simplifier les relations entre locataires et propriétaires. Si ces aménagements ont longtemps été critiqués par les professionnels et les propriétaires, après deux ans d’applications, les résultats semblent prometteurs et la contestation beaucoup moins forte.

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