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C’est la question que se posent locataires et propriétaires au moment de mettre fin à un contrat de location. Avec les lois Alur et Macron, la donne a quelque peu changé, pour les uns comme pour les autres. Explications.

Quand et comment le locataire peut-il résilier son bail ?

Le locataire peut décider de quitter le logement qu’il loue à tout moment et sans justification. Il doit cependant respecter une procédure et un délai de préavis qui varie en fonction d’un certain nombre de critères notamment le type de location.

En location meublée

Pour résilier son bail en location meublée, le délai de préavis est d’un mois quelles que soient les circonstances.

En location vide

Pour résilier son bail en location vide, le délai de préavis est en règle générale de trois mois. Cependant celui-ci peut être réduit à un mois en fonction de l’un des 9 critères suivants établis par la loi Alur et la loi Macron :

  • une mutation professionnelle du locataire;
  • un licenciement. Si le locataire est licencié, il peut là aussi mettre fin à son bail avec un délai de préavis limité à un mois. Attention : ce motif n’est pas valable en cas de démission ou d’abandon de poste;
  • l’obtention d’un premier emploi;
  • l’obtention d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi;
  • l’état de santé du locataire qui justifie son changement de domicile;
  • si le locataire bénéficie du RSA;
  • si le locataire perçoit l’allocation adulte handicapé;
  • si le locataire obtient un logement à caractère social (défini par l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation);

Notez que depuis la loi Macron du 6 août 2015, ces 9 cas de figure entrainant un délai de préavis d’un mois sont valables quelle que soit la date de signature du bail. Pour bénéficier de ce préavis réduit, le locataire doit préciser au propriétaire l’évènement qui lui permet de l’obtenir et en apporter la preuve par un document probant qui doit être annexé au congé.

Sous quelle forme le locataire doit-il informer le propriétaire de la résiliation de son bail ?

S’il peut donner son congé à tout moment, le locataire est tout de même tenu d’adresser une lettre de résiliation au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception, par acte d’huissier ou en la remettant en main propre en échange d’un récépissé ou d’une signature. Le délai de préavis est alors calculé à partir du jour de réception du courrier de résiliation par le propriétaire ou le gestionnaire de bien mandaté par le propriétaire.

Quand et comment le propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas résilier le bail à tout moment. Il doit attendre la fin du contrat et respecter rigoureusement un délai de préavis. Celui-ci est de trois mois pour les locations meublés et six mois pour les locations vides. Si le délai de préavis n’est pas respecté, alors le bail est renouvelé tacitement pour un an en location meublée et trois ans en location vide. 

Mais ce n’est pas tout. En plus de devoir attendre la fin de chaque échéance pour pouvoir donner congé à son locataire, le propriétaire doit également justifié celui-ci.

Les motifs de congés prévus par la loi

En location vide comme en meublée, un congé n’est valable que s’il est justifié par le propriétaire par l’un des trois motifs suivants :

  • la vente du bien : le propriétaire peut décider de mettre fin au bail de son locataire pour vendre le logement loué. Le locataire a par contre un droit de préemption sur la vente et doit donc avoir connaissance du prix et des conditions de vente du bien. Celui-ci a alors deux mois pour se prononcer. Attention : le propriétaire est en droit de vendre son bien quand il le souhaite, notamment en cours de bail. C’est alors une vente dite occupée et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions qu’avec l’ancien;
  • la reprise du bien : le propriétaire peut décider de mettre fin au bail de son locataire pour habiter le logement à titre de résidence principale. Il doit justifier cette décision par un motif réel et sérieux et peut faire profiter de la reprise du logement à ses ascendants ou descendants, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin (vivant avec lui depuis au moins un an) ou encore aux ascendants ou descendants de son conjoint, de son partenaire pacsé ou de son concubin;
  • un motif légitime et sérieux : le propriétaire peut décider de mettre fin au bail de son locataire pour un motif dont le caractère légitime et sérieux sera laissé à l’appréciation des juges. Il n’y a pas de cadre précis défini par la loi. Cependant le propriétaire doit indiquer ce motif dans le congé et y ajouter des pièces justificatives. Le non-respect par le locataire de l’une de ses obligations ou encore la volonté du bailleur d’effectuer des travaux importants peuvent par exemple constituer des motifs considérés comme légitimes et sérieux.

Sous quelle forme le propriétaire doit-il informer le locataire de son congé ?

Le congé doit être adressé par le propriétaire (ou l’agence de gestion locative mandatée par celui-ci) à son locataire 6 mois avant la fin de son échéance en location vide et 3 mois avant en location meublée. Il doit être envoyé par courrier recommandé avec avis de réception, donné par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis (de 3 ou 6 mois) débute à compter du jour de réception du congé par le locataire.

Notez également que si le locataire décide de quitter le logement avant la fin du préavis, il n’aura alors plus à s‘acquitter du loyer et des charges à partir du moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés.

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