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Avec l’entrée en application le 1er août 2015 d’un nouveau décret prévu par la loi Alur, les règles de fixation des loyers ont changé. En plus de l’encadrement annuel de l’évolution des loyers, il faut désormais aussi tenir compte du plafonnement du niveau des loyers à Paris.

Une juste détermination du loyer est un facteur clé de l’optimisation du taux d’occupation de votre bien et donc de l’optimisation de vos revenus locatifs. En effet, un loyer trop bas vous fera passer à côté de revenus supplémentaires et vous exposera au risque de la sous-location par votre locataire. A l’inverse, un loyer trop élevé rendra improductive la recherche de locataires.

Comment fixer le juste loyer de votre appartement ? Il vous faudra tout d’abord faire preuve d’objectivité…et ce n’est jamais facile lorsque l’on est partie prenante. De plus, une connaissance pointue du marché immobilier parisien est nécessaire. Enfin, il vous faudra tout savoir et comprendre de la loi Alur et de ses évolutions.

Le plafonnement des loyers à Paris

Depuis le 1er août 2015, vous n’êtes plus libre de fixer le loyer de votre appartement parisien à n’importe quel prix. Vous devez respecter le plafonnement du niveau des loyers. L’Observatoire des Loyers Parisiens (OLAP) a divisé la capitale en 14 zones pour lesquelles un loyer de référence au m2 a été défini en fonction de 16 types de biens différents déterminés par le nombre de pièces et l’époque de construction. Ce loyer de référence varie également en fonction du type de location : vide ou meublé.

Lorsque vous fixez le loyer de votre appartement, vous ne pouvez pas dépasser ce loyer de référence de plus de 20%. Une exception existe cependant si votre appartement possède des caractéristiques exceptionnelles telles qu’une terrasse, un jardin ou même une vue remarquable. Dans ce cas, il vous est possible de demander un complément de loyer au delà de celui de référence majoré de 20%.

Si vous souhaitez connaître le loyer de référence de votre appartement, vous pouvez consulter la carte interactive sur le site de la DRIHL.

Sachez également qu’à partir de 2018, il est prévu que la mesure de plafonnement des loyers soit étendue à 412 communes situées dans la petite couronne parisienne.

L’encadrement de l’évolution des loyers

Cette mesure de plafonnement du niveau des loyers à Paris vient s’ajouter à celle d’encadrement annuel de l’évolution des loyers déjà en vigueur depuis août 2014. A la relocation ou au renouvellement du bail, le loyer est encadré à la hausse. Il ne pourra être réévalué, selon la clause prévue au contrat, que dans les limites de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cette augmentation n’est applicable que si le loyer n’a pas déjà été révisé au cours de l’année qui précède le nouveau contrat. Si des travaux d’amélioration ont été effectués depuis le départ de l’ancien locataire, le loyer annuel pourra, dans certaines conditions, être augmenté de 15% maximum du montant des travaux réalisés.

En revanche, si c’est la première fois que vous louez votre appartement ou que celui-ci n’a pas été loué lors des 18 derniers mois, vous n’êtes pas concerné par cette mesure mais devez tout de même respecter le plafonnement.

Loyer principal et provision pour charges

Enfin, lorsque vous déterminez la valeur locative de votre appartement parisien, il est également primordial de bien évaluer la répartition entre loyer principal et provision pour charges. Les charges locatives récupérables par le propriétaire sont les taxes locatives (notamment les ordures ménagères) ainsi que certaines dépenses de fonctionnement de l’immeuble.

Vous l’aurez compris, déterminer le loyer de votre bien immobilier est plus compliqué qu’il n’y parait. Il est difficile d’être objectif lorsque l’on a soi-même vécu dans l’appartement et que l’on y est attaché. Un regard extérieur, de la part d’un professionnel qui connait le marché immobilier parisien, est souvent indispensable. Une étude récente montre qu’un propriétaire bailleur sur deux loue encore trop cher à Paris lorsqu’il n’est pas accompagné par un professionnel. Il est pourtant primordial de veiller au respect des règles fixées par la loi et de suivre les évolutions de celles-ci.

C’est pour cette raison qu’Actibail, spécialiste de la gestion locative pour propriétaires expatriés, accompagne ses clients dans la détermination du montant du loyer, les aide à respecter leurs obligations vis à vis du locataire et les assiste également dans la répartition des charges. Un service précieux pour vous permettre de vivre votre séjour à l’étranger en toute sérénité.

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